Эксперт по недвижимости Александр Грот не поддерживает инициативу с назначением ставок по ипотекам в регионах в зависимости от доходов населения в них. Намного эффективней и безопасней вводить адресные программы.
Спикер Госдумы Вячеслав Володин во время выступления главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной в парламенте предложил дифференцировать ипотечный процент по регионам в зависимости от доходов. По словам политика, в России перекос - люди с регионов пользуются льготной ипотекой и покупают жилье в столичных центрах. Нередко квартиры приобретаются в инвестцелях. Идея получила поддержку у Набиуллиной. Она заявила, что проблема требует проработки. В части льготной ипотеки должно быть проведено собрание с правительством и дифференциация может стать подходящим вариантом. Ряд экспертов также поддержал инициативу, отметив, что это подстегнет спрос в отдаленных регионах и не принесет банкам рисков.
Однако эксперт по недвижимости компании «Метр за метр» Александр Грот считает инициативу палкой о двух концах. В комментарии «Чижику» он обратил внимание на нюансы, которые могут стать проблемой и привести к негативным последствиям.
Введение дифференциации по обычным жилищным кредитам и ипотеке с господдержкой приведет к новым перекосам, считает эксперт.
«Не стоит забывать, что около 80% квартир в новостройках люди покупают при помощи кредитов. Для банков это золотая жила, они получают большую прибыль за счет процентных ставок. Дифференциация потенциально спровоцирует падение прибыли банков в части регионов. Потому прогнозируемо, что банки будут компенсировать потери экономически неблагоприятных регионов за счет развитых и финансово успешных», - заявил Грот.
На практике это означает, что в крупных столичных центрах, где активно идет строительство жилья (Москва, Петербург, Екатеринбург, Казань и другие) ставки по ипотекам могут сильно вырасти, отметил эксперт. И это проблема, учитывая рост цен на квартиры в последние годы. Сегодня такая закредитованность в жилищном секторе потому, что доходы людей не успевают за индексацией цен на «квадратный метр». Отсюда кредиты с предельной долговой нагрузкой в 70-80%, что так не нравится ЦБ.
«Дифференцирование может привести не только к еще большему снижению доступности жилья. Но также и к финансовым потерям строительных компаний, которые не смогут сначала продавать квартиры, а затем строить новое жилье. Застройщики нередко начинают новые проекты с привлечением кредитных средств», - отметил эксперт.
Также серьезным нюансом является расчетный базис. Неизвестно, какую статистику о доходах положат в основу для установления среднего дохода населения в регионе.
«Это один из самых важных моментов, потому что методики подсчетов разнятся. Как и добропорядочность властей, предоставляющих отчетность. Что будет в основе - объективная статистика по медианной зарплате в регионе или по отраслям? Или данные, удобные для администраций регионов? Например, в Петербурге Смольный заявляет о средней зарплате в 90 тыс. рублей, жителям только удивляться остается. Медианная в Петербурге, по данным разных агентств, около 62 тыс., что ближе к реальности. А завтра Смольный сдаст данные о 130 тыс. И вот этот разброс очень значительный, он напрямую повлияет на ставку. И как жить, как покупать жилье? », - заявил Грот.
Для поддержки регионов с привлечением банков лучше разрабатывать адресные программы. Ценны будут предложения для молодежи и бюджетников, особенно медиков и учителей. Тогда удастся избежать региональной миграции, поддержать застройщиков в отдаленных регионах и помочь людям с невысоким доходом купить жилье.
Фото: Anton Maksimov 5642.su / Unsplash.com
